تاريخ : | | نویسنده : parschicken

 

نرخ مسکن , مسکن

 

مصوبه سه شنبه شب شورای پول و اعتبار مبنی بر «افزایش نرخ سود سپرده های بانكی» را باید برای تحولات ماه های اخیر بازار مسكن به فال نیك گرفت.

بر اساس تصمیم این شورا، از هفته آینده بانك ها علاوه بر اینكه برای پرداخت سود به سپرده گذاران اجازه دارند از طریق شناورسازی نرخ سود، با یكدیگر رقابت كنند، باید نرخ سود سپرده های بلندمدت را نیز از ۱۵درصد به حداقل ۲۱ درصد افزایش دهند.

با این افزایش بی سابقه نرخ سود بانكی، بازار مسكن كه پیشتر پیش بینی شده بود بعد از آرامش بازار ارز و طلا، مورد هجوم نقدینگی قرار گیرد، جای خود را به بانك ها می دهد تا شاید یك دوره دیگر بتواند املاك مسكونی را از رشد ناموزون قیمت در امان نگه دارد.

واكنش كوتاه مدت

اما اثر آنی و قطعی تصمیم جدید شورای پول واعتبار در بازار مسكن، متوجه اجاره نشین ها خواهد شد به طوری كه با پرداخت سود بیشتر به سپرده گذاران بانكی، دریافت پول پیش (رهن) دوباره برای موجران سودده می شود.

طی دو سال اخیر به دلیل سطح پایین نرخ سود بانكی در مقایسه با نرخ تورم، مالكان آپارتمان های اجاره ای، اخذ پول پیش را كنار گذاشته بودند و معادل ارزش رهنی ملك، مبلغ اجاره ماهانه را افزایش دادند و با این تغییر رویه، اجاره بها كه سالانه درصدی افزایش پیدا می كند، این بار با رشد زیادی مواجه شد.

معاملات اجاره مسكن در قالب قراردادهای «پرداخت ۱۰۰درصد اجاره ماهانه» از نیمه سال گذشته تشدید شد و تاكنون نیز ادامه داشته است طوری كه به رغم عبور از تابستان و در حالی كه باید اجاره بها آرام شده باشد، اما چون سهم وزنی پول پیش به اجاره ماهانه منتقل شده است، هنوز آرامش در بازار اجاره به چشم نمی خورد. عمده نارضایتی اجاره نشین ها طی این مدت ناشی از «تحمیل رهن به اجاره ماهانه و سنگین شدن پرداختی به موجر» بوده است، اما چنانچه مصوبه شورای پول واعتبار به بانك ها ابلاغ شود، شیوه «رهن واجاره» و «رهن كامل» دوباره به معاملات بازار اجاره برمی گردد. به گزارش «دنیای اقتصاد» خواسته اغلب اجاره نشین ها، پرداخت سهم زیادی از ارزش قرارداد در قالب رهن یا همان پول پیش است. مشاوران املاك شیوه مرسوم و قدیمی در بازار اجاره را پرداخت حداقل ۵۰ درصد ارزش معامله به شكل پول پیش عنوان می كنند، اما این سهم طی حداقل یك سال گذشته به حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد رسیده است. به این ترتیب در صورتی كه دریافت رهن در معاملات اجاره مسكن احیا شود، به نسبت «تبدیل اجاره ماهانه به پول پیش»، سطح ظاهری اجاره بها در تهران كاهش پیدا می كند و حباب در این بازار تخلیه خواهد شد.

پیامد میان مدت

براساس گزارش «دنیای اقتصاد» اثر میان مدت تغییر صعودی نرخ سود بانكی را باید در بازار خرید وفروش مسكن جست وجو كرد.قیمت مسكن در ماه های گذشته از سال۹۰ طبق اعلام همه – مركز آمار، وزارت راه وشهرسازی و مشاوران املاك روند متفاوتی نسبت به سال۸۹ داشته است. در سال جاری قیمت مسكن در تهران بعد از دو سال آرامش، رشدی بیشتر از نرخ تورم را تجربه كرد كه این به معنی رشد واقعی ارزش معاملاتی املاك مسكونی در پایتخت می تواند باشد. در این شرایط اگر تغییری در نرخ سود سپرده های بانكی اتفاق نمی افتاد، به محض تثبیت قیمت سكه و دلار، انتظار می رفت نقدینگی ها به بازار مسكن سرازیر شود به خصوص آنكه رونق كنونی معاملات مصرفی در بازار مسكن به اندازه كافی عرصه را برای افزایش قیمت مسكن فراهم كرده است.اما با مجوزی كه شورای پول واعتبار بابت تطبیق نرخ سود بانكی با نرخ تورم صادر كرده است، رشد ارزش سپرده های بانكی، تضمین شده محسوب می شود و در نتیجه آن دسته از سرمایه گذارانی كه ورود به بازار مسكن را ریسك پذیر می دانند، ورود به سپرده گذاری را ترجیح خواهند داد. آنچه این فرضیه را تقویت می كند نگرانی سرمایه ها از كاهش دوباره قیمت مسكن در سال آینده است. هرچند این روزها غالب تحلیل های ملكی از رشد مثبت و در عین حال تدریجی قیمت مسكن در سال آینده حكایت دارد.

در بلندمدت چه می شود؟

در خبری كه دیروز به نقل از اعضای شورای پول واعتبار اعلام شد، صحبتی درباره تغییر نرخ سود تسهیلات بانكی نشده بود، اما علی القاعده منشا هر نوع افزایش نرخ سود سپرده های بانكی باید ریشه در «رشد نرخ سود تسهیلات» داشته باشد تا بانك ها بتوانند از دریافت مبالغ اضافه از خدمت گیرنده ها، هزینه خدمت دهنده ها –سپرده گذاران را تامین كنند. انبوه سازان و بساز وبفروش ها یكی از گروه های خدمت گیرنده سیستم بانكی محسوب می شوند كه طی چند روز آینده و با اعلام جزئیات بیشتر از مصوبه شورای پول واعتبار، باید در مقایسه با قبل، هزینه بیشتری برای دریافت تسهیلات ساخت وساز بپردازند. در حال حاضر روشی كه بانك ها برای تامین مالی مسكن اجرا می كنند به این صورت است كه تسهیلات كم بهره فقط به پروژه های مسكن مهر اختصاص می یابد و برای سایر ساخت وسازهای مسكونی، نرخ سود مشاركتی اعمال می شود. در این صورت با افزایش نرخ سود تسهیلات، هزینه دریافت وام ساخت بیشتر می شود و دو احتمال برای ادامه فعالیت های ساختمانی مطرح خواهد بود. احتمال اول افزایش قیمت واحدهایی كه از سال آینده ساخت آنها شروع می شود، خواهد بود و احتمال دوم نیز كاهش ساخت وساز می تواند باشد كه در هر دو سناریو قیمت مسكن برای دو سال آینده دستخوش تغییر خواهد شد.

البته كارشناسان معتقدند در بلندمدت درصورت رقابت بانك ها نرخ سود تسهیلات كاهش خواهد یافت و ساخت و ساز از بابت دریافت تسهیلات متحمل هزینه بیشتری نخواهد شد.

معامله با سوداگران مسکن

کارشناسان اقتصادی مجلس در حالی از افزایش نرخ سود سپرده های بانکی به عنوان خط پایان فعالیت سوداگران در بازار مسکن آن هم به شیوه ای مسالمت آمیز خبر می دهند که چندی است به اذعان کارشناسان، در نتیجه کاهش نرخ سود سپرده گذاری در بانک ها آرامش بازار مسکن در دو حوزه خرید و اجاره برهم خورده است؛ به گونه ای که موجران با کاهش مطالبه مبلغ رهن، نرخ اجاره بها را افزایش داده و سوداگران نیز با افزایش تقاضای کاذب در بازار مسکن، شرایط خرید را برای مصرف کنندگان واقعی دشوار کرده اند.

در حالی که برخی از نمایندگان و کارشناسان اقتصادی مجلس معتقدند که افزایش نرخ سود بانکی با اثر دوگانه ای که دارد در برخی موارد باعث تشدید شرایط تورمی در بازار مسکن می شود، اما به اذعان برخی دیگر، شرایط تورمی با حذف مسالمت آمیز سوداگران از این بازار و هدایت سرمایه های آنان به بانک ها، کنترل شده و افزایش عرضه مسکن در نتیجه افزایش منابع اعتباری بانک ها منجر به ایجاد شرایط تعادلی و حتی سبقت عرضه از تقاضا می شود.

تاثیر دوگانه در بازار مسکن

در این زمینه عضو کمیسیون اقتصادی مجلس، ضمن مثبت ارزیابی کردن افزایش نرخ سود تسهیلات بانکی از ۱۲ درصد به ۲۱ درصد به «دنیای اقتصاد» گفت: افزایش نرخ سود سپرده های بانکی منجر به هدایت سرمایه های سرگردان به بانک ها برای مشارکت در افزایش تولید می شود.

عبدالرضا ترابی با اشاره به اثر دوگانه افزایش نرخ سود سپرده های بانکی در بخش مسکن خاطرنشان کرد: تاثیر افزایش نرخ سود سپرده های بانکی در بخش مسکن با سایر بخش ها متفاوت خواهد بود.

وی افزود: از یک سو هدایت سرمایه های مردمی به بانک ها و افزایش سرمایه گذاری در این زمینه، منجر به بازگشت آرامش به بازار مسکن به خصوص در بخش اجاره بها خواهد شد و از سوی دیگر افزایش نقدینگی حاصل از افزایش سود سپرده ها در دست مردم می تواند آثار تورمی در بخش خرید مسکن برجای گذارد.

ترابی توضیح داد: معمولا قیمت مسکن زمانی افزایش می یابد که در اثر افزایش نقدینگی در دست مردم و دریافت وام از سوی آنان تقاضا برای خرید، افزایش پیدا می کند.

وی ادامه داد: البته در صورتی که این نقدینگی در بخش تولید مسکن هزینه و سرمایه گذاری شود، در نتیجه تعادل عرضه و تقاضا شاهد بازگشت آرامش به این بخش و کاهش سوداگری در بازار مسکن خواهیم بود.

پایان سوداگری مسکن

جعفر قادری عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس و کارشناس اقتصادی نیز با بیان اینکه تا قبل از افزایش نرخ سود، سپرده گذاری برای افراد توجیهی نداشت، گفت: در شرایطی که نرخ سود سپرده های بانکی به میزان قابل توجهی کمتر از نرخ تورم در کشور است، اغلب سرمایه های مردمی به سمت سایر بازارها همچون طلا، ارز و مسکن سوق می یابد.

وی افزود: این امر نتیجه ای جز افزایش سفته بازی و سوداگری در این بازارها و کاهش قابل توجه تولید نخواهد داشت.

این کارشناس اقتصادی گفت: طبیعی است در چنین شرایطی حتی با افزایش میزان عرضه، تعادل مورد نظر در بازار مسکن ایجاد نمی شود؛ چرا که همواره به علت وجود سوداگران، تقاضای کاذب در بازار نسبت به عرضه بیشتر است.

قادری خاطرنشان کرد: افزایش نرخ سود سپرده گذاری حداقل به اندازه نرخ تورم موجود، باعث انباشته شدن نقدینگی و کانالیزه شدن آن در جهت افزایش تولید در سطح کشور می شود.

وی با بیان اینکه افزایش نرخ سود سپرده های بانکی ارتباط چندانی با افزایش سود تسهیلات ارائه شده از سوی بانک ها ندارد، به «دنیای اقتصاد» گفت: پیش بینی ایجاد تورم در بخش مسکن با افزایش نرخ سود سپرده های بانکی، نوعی استدلال یک طرفه است.

وی اظهار کرد: کاهش سوداگری در بازار مسکن در نتیجه هدایت سرمایه ها به سپرده گذاری های بانکی علاوه بر کاهش تقاضای موجود برای مسکن، باعث افزایش تولید در این بخش و در نتیجه ایجاد تعادل در قیمت ها می شود.

قادری افزایش منابع موجود در اختیار بانک ها را عاملی برای کاهش تقاضای کاذب در بازار مسکن عنوان کرد و افزود: تا پیش از این تصمیم، به دلایلی همچون بالا بودن نرخ سود تسهیلات ارائه شده از سوی بانک های خصوصی و ایجاد تقاضای کاذب برای دریافت وام ۱۲ درصدی از بانک های دولتی، بخش های نیازمند به منابع مالی همچون بخش مسکن با محدودیت دستیابی به منابع مورد نیاز مواجه بودند.

این کارشناس اقتصادی همچنین با تشریح اثر افزایش نرخ سود سپرده گذاری در بانک ها یادآور شد: از سوی دیگر با افزایش نرخ سود بانکی، بازار اجاره بها نیز با آرامش نسبی مواجه خواهد شد و موجران ترجیح می دهند بیشتر سرمایه خود را برای اخذ سود بیشتر در بانک ها سپرده گذاری کنند.

قادری ادامه داد: از سوی دیگر مستاجران نیز با افزایش میل به سرمایه گذاری در بانک ها، از جابه جایی های بی مورد و پرداخت اجاره بهای بالاتر خودداری کرده و به این ترتیب بازار اجاره از رشد بی رویه قیمت ها در امان می ماند.

وی افزود: دولت با افزایش منابع بانک ها و خطوط اعتباری ویژه برای ارائه تسهیلات ارزان قیمت به بخش های تولیدی به خصوص بخش مسکن، می تواند نقش موثری در رفع مشکلات موجود ایفا کند..... /  تحلیل : روزنامه دنياى اقتصاد



رپورتاژ
انتخاب جراح بینی - بهترین جراح بینی
شناخت کلی از محصولات فلزی و انواع آن
همه چیز درباره جراحی زیبایی بینی
جشن عروسی
جراحی زیبایی سینه و پروتز
دوربین مداربسته دیجی همکار
آیا گنج یاب ها شبیه فلزیاب و طلایاب هستند؟ - شرکت فلزیاب تیوا
خدمات برش لیز
میز و صندلی تالاری
لیپوماتیک
تجهیزات تالار پارس
پذیرش مقاله در مجلات معتبر ISI و اسکوپوس
پاسخ به 7 سوال رایج در مورد عصب کشی دندان
چاپ کتاب در یک ماه با هزینه زیر یک میلیون تومان
تفاوت دینگ با اپلیکیشن‌های تاکسی‌یاب آنلاین
روغن خراطین
نحوه کاشت ابرو و مزایای آن
زمان دقیق شرف الشمس در سال ۹۷ چه زمانی است؟
تاریخچه تغییر سرمربی در تیم استقلال تهران
تحلیل آماری

لینک های مفید
تور مسافرتی | خودرو | تور استانبول |

قدرت گرفته از : پانا بلاگ


.: :.